פירוק שיתוף במקרקעין היא זכות המעוגנת בחוק (חוק המקרקעין). המשמעות היא שכל שותף שיש לו חזקה בנכס יחדיו עם שותפים אחרים רשאי לדרוש את פירוק השותפות, וכך יתאפשר לו למכור את חלקו בנכס.
במאמר זה נדבר על הנסיבות בהן מתבצע הפירוק, תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין וכיצד היא מוגשת. וגם כמה מילים על פירוק שיתוף במקרקעין עליות.
פירוק שיתוף במקרקעין
שותפות במקרקעין יכולה להביא הזדמנויות לשיתופי פעולה והקמת פרויקטים בתחום הנדל“ן. כלומר זוהי יכולה להיות הזדמנות עבור יזמים להוביל מהלכים משמעותיים.
אך מנגד היא יכולה להיות בעייתית כאשר ישנם אינטרסים מנוגדים. וגם כאשר ישנן הסכמות ברגע מסוים, בעתיד דברים יכולים להשתנות.
יתר על כן, ישנם מקרים בהם השותפות ממש נכפית. למשל כאשר אדם נפטר ומוריש בצוואתו דירה לארבעת ילדיו, זוהי שותפות שנכפתה עליהם.
בעלות משותפת של ארבעה אנשים על נכס עלולה ליצור בעיות, ולכן החוק מאפשר לפרק את השותפות הזו. וזוהי ההזדמנות לציין כי ישנן שתי דרכים לפירוק שיתוף:
פירוק שיתוף בהסכמה – כאשר כל הצדדים מסכימים ביניהם על פירוק השיתוף, ואופן החלוקה, זהו פירוק בהסכמה. ובאופן כללי, פתרונות המבוססים על הסכמה ושמירה על יחסים טובים הם דבר מומלץ בחיים.
פירוק שלא בהסכמה – בפועל לא תמיד ישנה הסכמה בין השותפות. תכניות של אדם אחד עלולות לשבש תכניות של אחרים, ולכן לפעמים הסוגיות הללו מגיעות לבית משפט. כפי שאמרנו, לכל אחד יש זכות לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין, כך שעיקר ההחלטה של בית המשפט נוגעת לאופן הפירוק.
בכל מקרה ומקרה בית המשפט צריך לבחון את המקרה ובהתאם לכך לקבל את ההחלטה. כאשר אחד השיקולים המרכזיים הוא הדרכים בהן ניתן לבצע את הפירוק תוך כדי צימצום הפגיעה ביתר השותפים.
יתכנו מקרים ונסיבות שונות בהן יתבצע פירוק שיתוף, בהסכמה או שלא בהסכמה. למשל מקרים של ירושות, סכסוכים ומחלוקות בין יזמים, אנשים שמבקשים לפרוש מקבוצת רכישה או זוגות בהליכי גירושין.
פירוק שיתוף במקרקעין עלויות
לגבי העלויות, הדבר תלוי בנסיבות. באופן כללי ישנה אגרת פירוק שיתוף, כמו גם עלות עבור עורך דין מקרקעין.
מקרים מסוימים יכולים להיות פשוטים ומהירים, כאשר ישנה הסכמה בין השותפים או שאולי בעוד מועד נערך הסכם המסדיר את אופן הפירוק במידה ואחד הצדדים יבקש זאת. ומנגד ישנם מקרים בהם יש להגיש תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין לבית המשפט, דבר שיגרום לעלויות משפט ותשלום שכר עורכי דין מקרקעין.
כמו כן ייתכנו עלויות שאינכם חושבים עליהן כרגע. למשל אם מבצעים חלוקה בעין, סביר להניח כי תצטרכו להשקיע במדידות לצורך הגשתן לוועדות המקומיות לתכנון ובנייה.
תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין
לפני הכל נזכיר כי אם ישנה הסכמה מלאה, אין צורך להגיש תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין; במקרים אלו ניתן להסדיר את הנושא ללא ערכאות משפטיות. אם פירוק השותפות נעשה במסגרת הסכם הגירושין, מקרה זה יצטרך אישור של ההסכם בפני בית המשפט לענייני משפחה או בית הדין הרבני.
ולגבי המקרים של פירוק שותפות שלא בהסכמה, ושלא במסגרת גירושין, יש להבדיל בין המקרים של זכויות הרשומות בטאבו או זכויות הרשומות בחברה קבלנית / מנהל מקרקעי ישראל.
עבור המקרה הראשון, ניתן לבקש את הפירוק מבית המשפט באזור. ובמקרה השני יש להגיש את התביעה לבית משפט השלום או בית משפט המחוזי בהתאם לשווי הנכס. עבור נכסים בשווי של עד 2 מיליון שקל ניתן להגיש את התביעה לבית משפט השלום. עבור סכומים הגבוהים מכך יש להגיש את התביעה אל בית המשפט המחוזי.
בתי המשפט נדרשים להתאים לכל מקרה של פירוק שותפות את הפתרון המתאים לנסיבות ואופי הנכס:
חלוקה בעין – זוהי בדרך כלל הצורה המועדפת, אך לא תמיד אפשרית ולא תמיד כל כך פשוטה. העיקרון הוא חלוקת המקרקעין בצורה שווה בין הבעלים השונים, כאשר כל אחד מקבל נתח שווה. בפועל עלולות להיווצר בעיות שונות, למשל גודל חלקה הוא לפחות 500 מ“ר, ולכן לא תמיד ניתן להגדיר חלקות (כאשר השטח של כל אחת קטן מזה).
כמו כן יש לקחת בחשבון כי חלוקה שווה מבחינת שטח, היא לא בהכרח ערך שווה לכל חלקה. למשל חלקות מסוימות עשויות להיות בעלות ערך גבוה יותר בגלל קרבה לכביש גישה או אלמנט אחר המשפיע על ערכן. ולכן במקרים רבים נדרשים פתרונות מיוחדים.
קחו בחשבון שזהו גם עשוי להיות תהליך ארוך הדורש מדידות בשטח.
פירוק באמצעות מכירה – במקרים בהם לר ניתן לבצע חלוקה בעין, ישנה אפשרות למכור את הנכס ולחלק את התמורה בין השותפים. למשל אנו יכולים לראות מקרים שכאלו כאשר בני זוג מתגרשים או כאשר מספר יורשים מקבלים דירה. ובמקרים רבים הרוכש הוא השותף השני.
רישום בית משותף – אפשרות המתאימה לנכסים מסוימים. לדוגמה כאשר ישנו בניין, שאינו רשום כבית משותף, כל בעלי הבניין הם שותפים במקרקעין. ברור שחלוקה בעין אינה אפשרית במקרה זה. הפתרון יכול להיות דו שלבי: קודם כל רושמים את הבית כבית משותף, ואחר כך הדירות מתחלקות בין הבעלים. כמובן שגם כאן ישנם קשיים מכיוון שהדירות אינן שוות ערך, אך ניתן להגיע להסכמות על פי הערכת שמאי. ולא לשכוח כי במבנה ישנם חללים משותפים אשר ישארו רכוש משותף (לדוגמה חדר המדרגות).
עורך דין מקרקעין
תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין מחייבת עורכי דין מנוסים בתחומי המקרקעין. עורך דין יזמות ובנייה ירון בן אור מעניק ליווי משפטי ליזמים, משקיעים, קבלנים וכל מי שמעורב בתחום הנדל“ן. משרדנו יודע לתת את מעטפת השירותים המשפטית הדרושה לצורך פירוק שותפות – מעריכת הסכם לפירוק שיתוף, ועד ליטיגציה בבית המשפט, אנו נסייע לכם לעשות זאת בצורה הטובה ביותר.
עורך דין תכנון ובנייה – משרדינו נמצא ברחוב מוטי קינד 2, רחובות
